昆房企面临刚需考题提高附加值是主攻方向

2019-06-08 10:07:42 来源: 滨州信息港

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在这场刚需争夺战中,已经有比较经典的案例。像蓝光COCO系产品,户型面积主要集中在60至80平米的三房,去年5月开始在成都亮相,凭借其低总价、多功能、高赠送面积的产品特征笼络了一大批青年置业者,奠定了其刚需市场的地位。到今年5月份,仅一年的时间,该产品系已销售12000套,在蓝光地产全国化布局的战略上,COCO系产品也成了当仁不让的开路先锋,今年3月份,蓝光COCO蜜城正式登陆昆明。

目前,在昆明楼市中小户型市场上,比较叫好的主要就是这类低总价、高赠送的产品。像红星国际,还有即将推出的中产·花香四季二期都是通过低总价、高赠送面积以及多功能空间利用等方面寻求突破,

至于在精装修、配套、性价比、投资功能以及后续服务方面的可能性,还有待观察和发现,如何才能通过这道“刚需考题”?我们不妨在这里做简单探讨,权作抛砖引玉。

精装考题

品牌房企

提供品质保证

精装房由于省时、省力、省钱、环保等特点,从2009年开始在昆明渐次普及,也有越来越多的购房者,尤其是中小户型购房者,会把是否精装修作为选择购买的标准。但由于装修材料质量不好把控,以及千房一面满足不了个性化的家装需求等弊端,有很多购房者也会无奈地放弃精装房,转而投向毛坯房的怀抱。

针对装修材料质量问题,品牌房企的作法比较值得提倡,基本上,在市场上比较有影响力的房企,都有质量监督和供应商的考评筛选制度,像绿地、银海、俊发在这方面都有严格的流程。虽然,就算有层层把关严格监督也不见得能完全杜绝质量问题的出现,但久而久之,总会在市场上形成良好的口碑,增加胜算。

针对个性化装修的问题,中产·花香四季二期的作法值得提倡,据云南中产地产策划经理唐正伟表示,他们会采用一套类似于菜单定制的精装修方案,会有不同风格的装修方案让购房者在事先选择。至于购房者更进一步的家装诉求,则可以在交房后通过室内装饰来实现。

户型考题

赠送阳台、花园

提高得房率

对于中小户型产品,此前多诟病的是户型不规整、得房率低等。但从目前的市场情况来看,首先是得房率,很多开发商在这方面做足了功夫,像今年上半年卖得比较火爆的保利六合、蓝光COCO蜜城等,无不是通过花园赠送,在空间组合利用方面下功夫,赠送面积可以达到30平米以上,80平米以下就可以做到多功能三房,得房率可以达到120%,并且,有了蓝光、红星地产这样的表率,更多的开发商的产品研发都在朝着这方面靠拢。

在户型规整方面,像银海尚御,通过把两端端头做成大户型,中间方正规整的部分做成小户型,避免了小户型形状不规整的问题,除此以外,也有其他开发商的一些解决方案,比如恒大把不规整的地方设计成厨房,完全影响不到视觉和使用效果。购房者的眼光越来越挑剔,其中,户型方正、有无空间浪费等又是每个人关注的重中之重的问题,在这样严苛的检验下,在户型考题方面,开发商应该能达到及格水平。

配套考题

吃购娱休闲教育

一个都不少

年轻人工作压力大,时间紧凑,对各项配套的要求也较高,因此,针对80、90后为主力军的刚需小户型,开发商往往也会选择在交通便利,占据城市有利资源的地段做这样的产品,从高举刚需大旗的蓝光在地段选择方面,也可以看出这种倾向。

昆明由于城中村改造的因素,综合体是常态的开发类型,满足刚需吃、购、娱、康体休闲、教育等方面的生活配套要求,似乎对于大部分城市综合体来说都已经不是问题。在昆明二环内外,中小户型产品形态是多的。像购物中心、餐饮、KTV、影院、康体休闲都是常见的配套。银海尚御是目前市场上在这方面综合评分的一个项目。

有的开发商会做得更为细致一些,比如万科、神州天宇在社区开设业主食堂,还有的开发商会提供免费的WIFI等。

性价比考题

做好成本预算

兼顾地段品质

购买中小户型产品的刚需,对房子的总价敏感,很多开发商在控制总价的同时,要么是面积也变小了,居住功能无法完全得到满足,要么是地段、环境等方面没办法保证。开发商既要兼顾地段、品质、环境,又要做好成本预算控制价格,为刚需提供合适的房源,难度不小。

在总价、居住功能、地段等方面都达成一定平衡的COCO蜜城,据蓝光昆明分公司总经理助理蔡勇军介绍,蓝光做刚需小户型产品,首先考虑的是总价,然后是满足居住功能,在这两条都满足的基础上,再来做其他方面的加减法。

当然,性价比好不见得就是要价格低,只要产品地段、品质、配套等方面都做得十分到位,高出市场预期,就算价格高于市场平均水平,购房者一样买账,后期增值也十分可观。像昆明老牌开发商银海、城建股份开发的品质楼盘,就经过市场这样的检验。只不过,大部分刚需局限于经济承受能力,对低总价有偏好。

投资考题

商务核心区的

商住产品价值大

很多购买中小户型产品的购房者,要么把它当成过渡性的居所,要么直接作为投资,无论出于哪方面的需求,都会考虑到后续增值和方便出租或转让的投资属性,这就注定了在做功能属性强的小户型产品时,必须要考虑到购房者投资方面的需求,据业内人士丁雪野分析,处于商务核心区的公寓和按住宅立项的商务楼,租客群多为商务人士或商务机构,容易得到较高的投资回报,因而成为了许多投资者关注的重点。在昆明,受惠于面向南亚、东南亚开放的桥头堡城市战略地位的确立,写字楼集中区比较多,附近的公寓也不少。如何打造符合商务人士或机构诉求的产品,让购房者获得更高的收益和投资回报,就成了放在开发商面前的一道考题。

事实上,昆明的开发商也针对类似的特殊群体打造了个性化的公寓类产品,像万达精装国际公寓、银海MOCO、润城LOFT,这类型产品多数是空间灵活多变,能满足高端人士生活与办公之间自由切换的个性化需求。不过,这类小户型产品可挖掘创想的空间也还很大,有待更具创新性的产品出现来满足各种个性化需求。

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