小产权房变形记7z

2019-06-08 19:40:48 来源: 滨州信息港

缘起  当下的小产权房开发者变得越来越“聪明”,化明为暗继续销售。  本报调查发现了以旅游地产、文化园区、种植园承包、“以租代售”等种种颇难辨识的小产权房。  变身1 景区配套 房款改称“加盟费”  在昌平区3A风景区内的一个村落,有以“文化产业配套用房”为名义的别墅式小产权房在销售。9月初的一天,驱车来到了该村。  看到,农家院内设的售楼处里颇为正规,不仅有气派豪华、灯光显示的大沙盘,而且楼书和户型图之类资料的印刷与撰文也极其考究,不输于任何一个正规项目。置业顾问也是一身职业装,肋下夹着资料夹,一切都显得郑重其事。  在沙盘上可以看到,这个案名“XX庭院”的别墅有3期规划,置业顾问告诉,首期200栋别墅已经售罄,二期100多套也“销售近半”,三期近200套也进入了开发之中。目前,均价为9000元/平方米,一套别墅的总价在100多万元,使用权是70年。  如果以开发商说的为准,这一别墅区的建筑面积至少近10万平方米。驱车进入景区看到,在苍翠的青山间,一座座用仿石材和红砖做外立面,颇为气派的美式别墅分布在高岗低谷之间。只是许多别墅尚未竣工,工地上道路坎坷,极少看到有人出入,看来入住率远没有达到销售人员所说的比例。  从售楼处了解到,该项目的用地早是“荒山荒坡改造再利用”的土地,之后被以开发文化创意聚集区的名义租给一家开发商。究其根本,其性质还是村里的集体土地。《购房合同》上注明,购房者“履行合同全部义务”后,可“享受当地荣誉村民待遇,并给购房者颁发《荣誉村民证》”。  比较特别的是,购房合同的名称非买也非租,而是一份“文化创意产业聚集区”的《会员加盟协议》。该协议表明,购房者是以“会员加盟”的形式与开发商和土地拥有方签订三方协议,而缴纳的房款则冠以“会员加盟费”的名义。“会员”可以投资“该文化产业区的配套用房”,而投资费用即房款。  “加盟协议”里还特别注明,如果购房者需要转让该物业,无需缴纳国家要求的契税等,但需要向开发商缴纳3万元的手续费,方可转手。  当询问,如果该小产权房被拆迁怎么办时,置业顾问找出了合同中的有关章节,其中把“国家法律、法规、政策变化”称为“不可抗力因素”,由“三方风险共担”,但并没有规定任何具体的对购房人的补充措施。  据业内人士介绍,这类化“生态别墅”,一般标明的是配套用房。这类配套用房,在规划中一般不会标明是用来居住的。而且,大都是轻钢结构房、木板房、阳光棚等,其建筑物性质不明确。而我国现行的《物权法》保护的是合法的物权,一旦发生纠纷,法院很难用保护正规住宅的标准来维护承租人的权利。  ◎租期超过20年的合同不合法  《合同法》中有明确规定,此类合同签订的年限是20年。开发商一般采用的办法,要么是在合同中有到期自动续签若干年的补充条款,要么是承诺赠送。但实际上,开发商只不过是提高了次收取的租金,让购房人把40年的租金在次签订合同时一并支付。这导致购房人一次性投入较大,从而进一步提高了资金风险。

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